Comprar una casa en una subasta es muy conveniente: pero hay riesgos a considerar. Hipotecas, abusos del edificio, estado del edificio, gastos vencidos y, sobre todo, si la casa está ocupada. Toda la información útil para evitar errores.
Comprar una casa en una subasta es una modalidad que ahora muchos italianos consideran dado los considerables ahorros que permite. Pero hay riesgos a considerar antes de enviar su oferta.
Casas de subastas: ¿qué son?
Se trata principalmente de propiedades que le fueron arrebatadas a su propietario que ya no podía hacer frente a una hipoteca . Clásicamente, entonces, son casas que los bancos ponen de nuevo en el mercado a un precio reducido para hacer efectivo lo antes posible.
Otro caso es el de un deudor, por cualquier tipo de deuda, que no paga a su acreedor y este último rivaliza con sus activos, luego los vende a la subasta para recuperar la deuda. Un caso menos extendido es el de la propiedad estatal que se vende: en este caso, siempre debe llevarse a cabo en una subasta pública.
Subasta con encantamiento o sin encantamiento
Es posible comprar en una subasta de dos maneras: con encanto, con ofertas en voz y a través de aumentos en la oferta no inferiores al aumento mínimo en el aviso de subasta. Si dentro de los 10 días no llegan otras ofertas con ofertas de al menos un sexto, la propiedad se asigna.
La subasta sin encanto, por otro lado, prevé que la propiedad se asigne inmediatamente sin la posibilidad de un relanzamiento: por lo tanto, las ofertas se realizan solo el día de la subasta. Este es ahora el modo más utilizado. La primera oferta no puede ser un 25% más baja que el precio de la subasta.
Con una subasta sin postores, el juez fija una nueva subasta a un precio reducido (generalmente 20%). La cuarta subasta abandonada se reduce en un 50%.
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Los riesgos de comprar en una subasta
Por supuesto, comprar en una subasta no es lo mismo que una compra clásica. Debido a que podemos encontrarnos frente a edificios sin terminar, sin instalaciones, o en malas condiciones, dado que los inquilinos morosos o los propietarios con grandes deudas no han proporcionado mantenimiento.
Además, debe verificarse cuidadosamente si las hipotecas o los costos auxiliares o los costos de condominios atrasados se recaudan en la propiedad. El consejo es:
- lea el informe de la corte con mucho cuidado;
- Solicite el asesoramiento de un topógrafo o agencia de corretaje. El topógrafo es esencial para comprender, por ejemplo, si hay abusos en el edificio y cuánto se pueden poner en orden (con un abuso, el edificio prácticamente ya no se puede vender);
- Solicite la asistencia de un abogado que sepa comprender los pliegues de la escritura y explique todas las posibles dificultades técnico-jurídicas, que pueden entender si se opone a la ejecución o los actos ejecutivos llevados a cabo por el deudor o por otros. acreedores en apelación o en la Casación; si hay defectos de procedimiento capaces de abrir oposición en el futuro (por ejemplo, si el deudor no ha recibido notificaciones).
Debe recordarse que en las subastas no hay garantías para el desalojo total o parcial: para decir si se descubre una hipoteca, tendrá que aceptarla, hasta el límite de poder solicitar daños al notario.
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Si la casa está ocupada, mejor seguir adelante
Encontrarás un buen número de casas de subastas desocupadas . Esto significa que comprará una propiedad y luego deberá pagar los costos del desalojo, con la esperanza de que mientras tanto el ocupante respete la propiedad tanto como sea posible y no le cause daños (hipótesis lejos de ser remota).
En la subasta, los avisos casi siempre indican que la propiedad será liberada al momento de la adjudicación. Pero, obviamente, hay muchos casos en los que la cosa no sucede en ese momento y esto implica la pérdida de tiempo y dinero para invertir en abogados y desalojos, dinero que será difícil de ver.
Si, por otro lado, compra una casa que se alquila regularmente, tendrá que esperar hasta el final del contrato para poder eliminar al inquilino (si obviamente paga la tarifa).
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¿Puedes visitar la casa en venta en una subasta?
La casa, por supuesto, se puede visitar antes de hacer una oferta. Simplemente póngase en contacto con el tribunal o, mejor aún, con el profesional delegado por el mismo para llevar a cabo las prácticas (un inspector o un notario casi siempre) que establecerá la cita para usted.
Algunos tribunales también delegan la subasta al profesional: de esta forma, todo se hará a través de él.
Cómo presentar la oferta para comprar una casa en una subasta
Puede hacerlo usted mismo o delegar un abogado. Se presenta un sobre sellado sin información general, incluido el depósito (generalmente 10%), la propuesta de oferta y una copia del documento de identidad. Si recurres a un abogado, tendrás que hacer todo.
¿Qué tan rápido debe pagar?
Generalmente de 2 a 3 meses : estos son los tiempos permitidos para pagar su oferta. Obviamente también puedes usar una hipoteca.
Protéjase con un seguro o la intermediación de un profesional.
Existen productos de seguros, a menudo ofrecidos por las propias casas de bolsa, que protegen el bien adquirido hasta el premio. En general, la subasta es muy conveniente económicamente, pero es mejor ahorrar un poco menos, pero contar con la asistencia de un abogado o un centro de subastas para evitar el riesgo de incurrir en sorpresas desagradables.
Tal vez comprará la propiedad no al 50% del valor sino al 40% del valor, pero estará más seguro por un momento.
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